X
Подключайтесь к нам в соцсетях:

Ипотека – не помеха: как продать недвижимость под залогом

Ипотека – не помеха: как продать недвижимость под залогом

     Приобрести квартиру в ипотеку в Анапе сегодня не составляет труда, при наличии официального трудоустройства и минимума необходимых документов, практически любой банк одобрит заявку. Однако важно помнить, что ипотечный кредит от потребительского отличается не только целевым назначением, но и долгосрочным обременением. Ведь большинство людей, приобретающих недвижимость в ипотеку, как правило, оформляют ее не на один десяток лет. И часто бывает, что со временем может появиться желание или необходимость избавиться от ипотечного жилья. Например, заемщик утрачивает платежеспособность или наоборот, намеревается обменять существующую квартиру на более просторную, а может и вовсе необходимость в жилье отпала, и он хочет вернуть себе часть вложенных средств. Но ведь пока не погашен кредит, квартира фактически является собственностью банка, а разве можно ее в таком случае продать? Оказывается, можно. Более того, существует несколько способов отчуждения находящейся под залогом недвижимости.

Продажа недвижимости с участием банка

Самый распространённый и безопасный способ. Заявитель информирует банк о намерении продать ипотечную квартиру. Устанавливается цена недвижимости с учетом оставшегося долга. И после того, как найдется покупатель, кредитор открывает две депозитные ячейки. В одну покупатель кладет средства в размере остаточного долга по ипотеке, эти деньги уходят банку на погашение кредита, а во вторую остаток, предназначенный для заемщика, то есть продавца квартиры. Далее обычная процедура - заключение договора купли-продажи, регистрация сделки в Росреестре и все, залоговое обязательство переходит к новому покупателю. Продавец получает свою часть вложенных средств, а также документ о снятии долгового обременения и с этого момента может себя считать свободным от ипотеки. Именно такой вид сделки советуют юристы и эксперты при продаже ипотечной недвижимости. Плюсы очевидны: максимальная прозрачность на всех этапах. Покупатель может быть уверен, что сделка состоится, так как она проводится с участием и под контролем банка. Продавец не беспокоится, что покупатель может передумать или попытаться сбавить цену, так как всю необходимую сумму он перечислит сразу в банковские ячейки. Кроме того, продавец может сэкономить на юридической помощи, ведь в интересах банка провести операцию в рамках правового поля. Ну а банк в свою очередь получает гарантию оплаты долга без ипотечных каникул, экономических и временных потерь.

Самостоятельная продажа

Такая схема простая и понятная, однако довольно рискованная для покупателя, потому и не распространенная. Выглядит это примерно так: заемщик берет у покупателя задаток на погашение остатка ипотеки, после того, как обременение будет снято между сторонами заключается договор купли-продажи, покупатель передает остаток оговоренной суммы продавцу и все, долг погашен, квартира продана. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, продавцу так или иначе придется уведомить банк о намерении продать ипотечную квартиру и если кредитор не даст разрешение на продажу, то сделка не состоится. Но обычно в таких случаях банки лояльны, правда могут попросить выплатить неустойку за досрочное погашение ипотечного кредита, поэтому внимательно читайте условия договора. Во-вторых, заемщику нужно будет хорошо постараться, чтобы найти желающего купить квартиру в ипотеке. Единственный шанс – это значительно снизить цену. И если покупатель нашелся, а банк дал на сделку согласие, то алгоритм действий следующий: банк должен рассчитать остаточный размер долга, с покупателем составляется предварительный договор купли-продажи, он обязательно должен быть заверен у нотариуса. Далее из квартиры будет необходимо выписать всех, кто в ней зарегистрирован. Вносим задаток от покупателя в счет погашения остатка долга. А далее обычный договор купли-продажи, перерегистрация прав собственности на объект недвижимости и передача остатка средств продавцу. В данном виде сделки из плюсов только простота и оперативность, из минусов – большие риски для покупателя. Ведь после передачи задатка и погашения ипотечного долга, продавец может попытаться уклониться от своих дальнейших обязательств. В этом случае, конечно, закон будет на стороне пострадавшего, но на судебные тяжбы и возврат потерянных денег может уйти много времени. Минусы для продавца тоже очевидны – при досрочном погашении часто приходится платить неустойку, да и чтобы ипотечная квартира стала привлекательной для покупателя, понадобится уступить в цене, а это все сулит потерю денежных средств.

Продажа вместе с обременением

Достаточно простой вариант, когда квартира продается вместе с ипотечным долгом. По сути, покупатель возвращает себе часть вложенных средств, но остается без квартиры, а право на собственность вместе с ежемесячными выплатами уступается другому заемщику. К такой схеме чаще всего прибегают, когда больше нет возможности платить ипотеку, а для другого заемщика это возможность взять жилищный кредит на более выгодных условиях. Как и во всех остальных случаях, в первую очередь продавец должен уведомить банк о намерении избавиться от квартиры и долга. В это время другой покупатель подает заявку на ипотечный кредит, его рассматривает банк и если его новый заемщик полностью устраивает, то

заключается договор задатка. Важное условие – первоначальный взнос от нового заемщика должен равняться сумме основного долга по ипотеке, далее он будет выплачивать только проценты. Если все сложилось, и сделка состоялась, то банк снимает обременение с одного заемщика и перекладывает на другого. Первый заемщик получает часть выплаченных средств и экономическую свободу, второй ипотеку на выгодных условиях. Такой вид сделки является безопасным, так как в ней принимает непосредственное участие банк.

Когда недвижимость продает банк

Если квартиру, находящуюся в ипотеке, выставляет на продажу банк, то скорее всего у заемщика дела совсем плохи. Так как отчуждение недвижимости банк организует в случае неисполнения своих обязательств со стороны заемщика, то есть за долги. Также заемщик может и сам инициировать этот процесс, сообщив кредитору о невозможности больше платить по кредиту. Банк выставит квартиру на торги и после того, как найдется покупатель, откроет две ячейки. В одну потенциальный покупатель должен будет положить сумму равную ипотечному долгу, в другую остаток заемщику, если он будет. Такая сделка, пожалуй, самая безопасная, так как все операции проводит сам банк. Но для заемщика это проигрышный вариант, так как вернуть от вложенных средств он сможет только малую часть, а может быть и вовсе ничего. Ведь, как правило, такие квартиры банки выставляют по заниженной цене, чтобы как можно скорее погасить долги.

Таким образом, если вы хотите приобрести квартиру в Анапе в ипотеку, сначала трезво оцените свои возможности, взвесьте все за и против и только потом принимайте решение. Как альтернативу всегда можно рассмотреть покупку земельного участка в Анапском районе под строительство дома или дачи. Тем более что по новому «дачному» закону теперь в СНТ можно получать прописку. В пригороде земля стоит дешевле, а построить дом можно как с помощью специалистов, так и своими силами.

Поделиться статьей в соцсетях: